Украинское издание БизнесЦензор собрало информацию о том, как работает рынок и сколько стоит гектар земли сельскохозяйственного назначения в постсоветских странах.
В этом материале рассмотрим, как работает рынок земли в постсоветских странах. Для подготовки материала использовались данные аналитического центра EasyBusiness, пишет AZE.az.
Краткий обзор
В постсоветских станах реформа рынка земли началась после распада Советского Союза в 1991 году. Внутренние отраслевые связи между странами были разорваны, что привело к кризису.
Чтобы преодолеть экономический кризис и повысить уровень жизни населения, страны начали проводить реформу рынка земель сельскохозяйственного назначения.
В 1991 году все постсоветские страны имели похожие проблемы, но выбрали разные пути реформирования.
Например, Грузия – единственная страна, которая открыла свой рынок для иностранцев. А в Таджикистане 100% земель принадлежит государству, что привело к самому низкому уровню жизни в регионе.
В остальных странах установлены ограничения не только для иностранцев, но и для граждан страны по площади или цене земли.
И эти ограничения часто не действуют из-за коррупции и теневого рынка. Землю часто сдают в аренду за бесценок, бюджет недополучает средства. Поэтому рынок аренды все более популярный. Но из-за низких экологических стандартов и отсутствия контроля, качество земли сильно падает.
Азербайджан
Тип рынка: закрытый для иностранцев.
Цена с/х земли: $1 тыс. за гектар.
Основные характеристики: 20% земли в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 5,7%. Занятость в АПК – 36,8%.
Земельный фонд используется на 77%. С/х земли составляют 57,7% территории. Из них 44% составляет пашня, 26% сенокосы и 4% многолетние посевы.
Как регулируется рынок
Иностранцам запрещено покупать с/х землю. Они могут только арендовать ее. Ограничений для физических и юридических лиц нет.
Цены на землю устанавливаются рынком. На земли, которые находятся в собственности муниципалитетов, цена устанавливается муниципалитетом с учетом рыночного курса. Минимальная площадь для продажи устанавливается муниципалитетом.
Налог на землю – 0.06 маната за 1 га, который нужно умножить на условный бал, который установлен в зависимости от качества земли и места ее расположения.
Результат реформы
Проведена довольно эффективно и быстро. Интересно, что реформу инициировал президент и несколько раз ускорял ее указами
3,5 млн населения стали землевладельцами. В 1998 году, после завершения реформы, начался стремительный рост экономики страны.
Размер участков, переданных в частную собственность, зависел от территории. В южных районах – от 0,1 до 0,5 га. В северных – по нескольку гектар.
38,1% земельного фонда бывших колхозов было передано в частную собственность. 54,4% отошло в муниципалитеты и только 5,5% осталось в государственной собственности.
Армения
Тип рынка: закрытый для иностранцев.
Цена с/х земли: $2,8 тыс. за гектар.
Основные характеристики: площадь Армении 29,7 тыс. км². 72% площади – с/х земли. Пашня составляет всего 15,8% от площади.
67% земель находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 19,2%. Занятость в АПК – 39%.
Как регулируется рынок
Иноземцы не имеют права покупать землю. Цена не регулируется государством. Площади могут регулироваться местными общинами.
Результат реформы
В 1991-1993 года земли распределялись между семей в селах. Делить должны были поровну, но в каждой общине количество семей и земли варьировалось. Семьи, где больше людей получили больше земли.
В среднем все получили по 1-2 участка пашни, участок виноградника и участок для садоводства. Чтобы определить, какой участок какая семья получит, проводились лотереи.
В госсобственности осталось около 25% с/х земель. Но они стали доступными для аренды частным лицам. Сейчас эти земли контролируются местными общинами. После проведение реформы продуктивность сельского хозяйства выросла.
Грузия
Тип рынка: открытый с ограничениями.
Цена с/х земли: $1,5 тыс. за гектар.
Основные характеристики: 25% земли находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 9,2%. Занятость населения в АПК – 50%.
Площадь Грузии – 69,7 тыс. км². С/х земли составляют 40% площади. 46% населения проживает в сельской местности.
Как регулируется рынок
Иностранные физлица могут купить от 5 до 100 га, если имеют пятилетний опыт работы в агросекторе в Грузии
Иностранные юрлица могут купить землю, если они зарегистрированы в Грузии и их основатели имеют пятилетний опыт в агросекторе или арендуют землю в Грузии на протяжении этого времени.
Ограничений по площади и регуляции цент нет. Покупатель уплачивает налог на регистрацию права собственности в $22. Регистрация проводится в электронном формате.
Годовая ставка земельного налога формируется в зависимости от качества земли и того, где она находится. Земельные участки с/х назначения в частной собственности площадью до 5 га освобождаются от налога.
Результат реформы
Реформа имела много недочетов из-за отсутствия правовой основы. Но часть недостатков исправила вторая волна реформы.
Для проведения первой волны был создан фонд приватизации в 0,8 млн га. Это около 30% всех с/х земель или 60% пашни. Земли из фонда приватизации были бесплатно переданы сельским домохозяйствам. Максимальный размер участка составлял: в низинных районах 1,25 га, в горных – 5 га.
Со второй волной реформы в 2005 году государственную землю начали продавать. В первую очередь арендаторам. Для этого были созданы кредитные программы.
В результате, 25% от общей площади с/х земель находится в частной собственности. Большинство госземель приходится на земли для выпаса. А 55% пашни из 0,8 млн га – приватизировано.
Реформа привела к фрагментации и большому количеству маленьких ферм. Несмотря на недочеты, рынок продолжает развиваться. Начат процесс консолидации земель.
Казахстан
Тип рынка: закрытый для иностранцев.
Цена с/х земли: $400 за гектар.
Основные характеристики: площадь Казахстана 2,7 млн км². Земли с/х назначения занимают 80,4% земельного фонда. 13,5% припадает на пашню, но большая часть сегодня не используется.
В частной собственности находится только 1% земель. Доля АПК в общем ВВП – 4,7%. Занятость в АПК – 24,2%.
Как регулируется рынок
Иностранцам запрещено покупать землю, но они могут ее арендовать. Ограничений касательно площади участков нет. Установлены базовые ставки платы за землю в зависимости от вида земли и административного района.
Размер налогов зависит от площади. До 0,50 га – $6 за 1 га. От 0.50 га – $30 за 1 га. Размер платы за продажу права аренды участка считается от кадастровой стоимости участка.
До 10 лет – 2% за каждый год. От 11 до 30 лет – 20% плюс 1,5% за каждый год, сверх 10 лет. От 31 до 49 лет – 50% плюс 1% за каждый год, сверх 30 лет.
Результат реформы
На старте реформы земли предоставлялись гражданам и юрлицам в долгосрочное пользование на 49 лет и краткосрочное до 5 лет. В частную собственность землю начали предоставлять только с 2003 года.
Сейчас 98,8% находится в долгосрочной аренде и только 1,2% – в частной собственности. Полноценный рынок земли так и не создан. Большая часть земель до сих пор в государственной собственности.
Это порождает низкую арендную плату и цену на землю. Тем не менее, реформа внесла некоторый позитив. Увеличилось поголовье скота и производство продовольственных товаров.
Киргизстан
Тип рынка: закрытый для иностранцев.
Цена с/х земли: $1,3 тыс. за гектар.
Основные характеристики: 19% земель находится в частной собственности. Доля АПК в общем ВВП – 17,3%. Занятость населения в АПК – 31,7%.
55,2% земельного фонда страны – земли с/х назначения. Из них 12,1% – пашня.
Как регулируется рынок
Иностранцам запрещено покупать землю. Покупать землю могут только физлица – граждане Киргизстана. Юрлицам Киргизстана покупка также запрещена.
Стоимость земель часто занижается из-за высокого уровня коррупции. Налог на землю – $0.7 за 1 га с учетом коэффициента инфляции.
Результат реформы
В 1999 году на продажу земли ввели мораторий, чтобы снизить спекуляции с землей. Но в 2001 году мораторий снова отменили. После этого производство агропродукции выросло на 7%.
Были отменены государственные дотации для сельского хозяйства. 75% с/х земель было разделено и приватизировано. 25% осталось в собственности государства.
2,7 млн людей получили землю в собственность. Физлицам выдали сертификаты на право собственности на землю. Средний размер участка с собственности – 2,7 га.
На таких площадях сложно вести эффективное агропроизводство. Поэтому государство проводит политику объединения фермеров в кооперативы. Под давлением государства владельцы земли передают землю в кооперативы и зачастую получают мизерную плату за аренду. Часто, в натуральной форме. Реформа замедлилась и не принесла высоких результатов.
Таджикистан
Тип рынка: закрытый.
Основные характеристики: На сельское хозяйство приходится 27,4% ВВП и 52,9% занятого населения страны. В сельской местности проживает 73% населения, которое характеризируется наибольшим уровнем бедности в регионе.
На с/х земли припадает 34,8% территории страны. Из них пашня – 17,6%. Все земля находится в государственной собственности.
Как регулируется рынок
Земельная реформа в Таджикистане началась в 1992 году, после принятия Закона “О земельной реформе”. Был создан специальный фонд земель, которые не используются колхозами и совхозами.
Частные лица могли обращаться в фонд для создания собственных хозяйств. Таким хозяйствам предоставлялось право пользования землей. Земля оставалась собственностью государства без права продажи.
До сегодня право арендовать землю могут получить только граждане Таджикистана, которые занимаются сельским хозяйством. Иностранцам не разрешено ни покупать, ни арендовать землю.
Налог за пользование землей от $1.5 до $240 за 1 га орошаемой пашни в зависимости от района. Единый налог для с/х производителей за 1 га – $4.6–290 в год в зависимости от района и типа орошения.
Землепользователи могут передавать землю в субаренду. Но без изменения целевого назначения и сроком не более 20 лет. Государство может изымать земли для своих нужд.
Результат реформы
Реформ, как такова, не была проведена. Вся земля до сих пор в государственной собственности. Результат – низкая продуктивность хозяйств.
Таджикистан – пример того, как полная регуляция рынка негативно влияет на социально-экономическое развитие страны. В стране один из самых высоких уровней бедности сельского населения – 49%. А уровень ВВП на душу населения в несколько раз меньше, чем в Узбекистане или Киргизстане.