Решено, что до конца текущего года для финансирования ипотечного кредитования в Азербайджане из госбюджета будет выделено 250 млн. манатов.
Как передает AZE.az, об этом заявил председатель правления Центробанка Эльман Рустамов, отметивший, что такое соглашение достигнуто с Минфином, пишет haqqin.az. «Но ввиду того, что итоговое решение пока не принято, он огласил лишь основные направления планируемых изменений. С учетом важности жилищной проблемы для азербайджанцев попробуем разобраться, что это может дать потенциальным покупателям жилья.
А их ждут приятные новости. Средства будут выделены за счет кредита Центробанка под госгарантию Минфина. Часть этих средств будет направлена на финансирование социальной ипотеки, а другая – коммерческой ипотеки. Важным новшеством будет снижение процентных ставок как по социальной, так и по коммерческой ипотеке. Кроме того, планируется в 2 раза увеличить максимальную сумму социальной и коммерческой ипотеки, что даст возможность населению не только довольствоваться вторичным жильем, но приобретать жилье и на первичом рынке.
Мало или много 250 млн. манатов? Это равно всей сумме, предоставленной с 2006 года до сих пор на ипотеку по линии государства. А всего на сегодняшний день по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) выдано ипотечных кредитов более чем на 692,8 млн. манатов. Ну, это в целом, а что такие цифры обещают отдельному гражданину?
В настоящее время максимальный размер обычного ипотечного кредита по линии АИФ составляет 50 тыс. манатов при ставке в 8% и сроке погашения 25 лет. По социальной ипотеке – 50 тыс. манатов при годовой ставке в 4% и сроке 30 лет. Первоначальный взнос по социальной ипотеке оставляет 15%, а для обычных кредитов – 20%. Как будут меняться другие показатели, глава ЦБА не сказал, но максимальный размер ипотеки возрастет до 100 тыс. манатов. С учетом первоначального взноса граждан эта сумма возрастет как минимум до 120 тыс. манатов, что в принципе позволит ему купить при нынешних ценах жилье уже в новостройке.
Сегодня на ипотечный кредит особо не разойдешься – за 60 тыс. манатов можно купить в лучшем случае 2-комнатную квартиру в «хрущевке», да и то не в лучшем состоянии. В новостройке же на эту сумму больше 1-комнатной квартиры не дадут, да и то «под маяк», как у нас принято сдавать жилье в последние годы. Так что еще пару десятков тысяч надо иметь в запасе для приведения ее в нормальное состояние, то есть для ремонта. Но этих пары десятков тысяч обычно не бывает, и люди ищут жилье на вторичном рынке.
Ну и что, теперь все пойдут покупать жилье в новостройках, или как их называют официально на первичном рынке? Собственно говоря, эту цель как раз и преследует правительство и ЦБА, чтобы оживить работу строительного сектора, а следовательно, и экономики в целом. И многие нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди тоже с радостью восприняли такую возможность. Не хочется, конечно, огорчать их, но, скажем откровенно: не всем это удастся. Почему?
К сожалению, в Азербайджане уже давно наблюдается такая нездоровая тенденция: как только появляются слухи о росте зарплаты, пенсий, госвливаний в какую-то отрасль, то еще задолго до их реализации растут цены. То есть. уже буквально с завтрашнего дня в стране начнут расти цены на жилье – и чем ближе к ожидаемой дате ипотечного бума, тем быстрее. Это, так сказать, аксиома, которую и доказывать не стоит, да в этом в принципе частично и заключается оживление строительного сектора. И как бы сегодня низко не упали в стране цены на жилье, заявление главы ЦБА послужит мощным толчком для их роста – таковы законы рынка.
Но есть еще другой, не менее важный фактор, о котором почему-то не упомянул Эльман Рустамов. Всем известно, что проведенная им в феврале этого года одномоментная девальвация маната на 34% буквально погубила жилищный рынок, в том числе и ипотечное кредитование. Вопреки всем желаниям правительства и ЦБА на этом рынке цены определяются не в манатах, а в долларах, которые потом пересчитывают в манаты. А ипотечные кредиты выделяются только в манатах. Поэтому ожидаемый двойной рост размера ипотеки в основном пойдет на погашение сложившейся ценовой разницы между долларом и манатом.
Есть еще один фактор, о котором нельзя забывать. Как мы уже отмечали, квартиры в новостройках у нас сдаются «под маяк», а не «под ключ», как принято во всем мире. Значит, эту квартиру необходимо будет еще отремонтировать, для чего обычно требуется чуть ли не до половины стоимости самой такой полуквартиры. А после упомянутой девальвации возросли цены на стройматериалы, больше надо платить и работникам, которые будут делать ремонт.
Выходит, что пятикратное увеличение ипотечного кредитования государством пойдет лишь на покрытие роста цен и компенсацию девальвации? Нет, конечно. Хотя все приведенные нами примеры вполне ожидаемы, но данное решение имеет все же большое значение для жаждущих улучшения жилищных условий граждан, о которых и печется правительство. Просто данный проект ЦБА и Минфина имеет больше количественное, чем качественное направление.
Попробуем сравнить два показателя. Если сегодня на 50 млн. манатов при максимальном размере ипотечного кредита 50 тыс. манатов жилье могут приобрести лишь 1000 человек, то завтра на 250 млн. манатов при максимальном размере кредита в 100 тыс. манатов жилье смогут приобрести уже 2,5 тыс. людей. Разница, как видно, внушительная. И не исключено, что со временем количественный рост приведет к улучшению и качественных показателей».