Известно, что с осени 2014 года на рынке недвижимости начался спад.
Как сообщает AZE.az, главная причина – это вероятное начало цикла снижения цен на нефть, которое вызвало беспокойство. Появилось опасение ухудшения ситуации в национальной экономике. Но еще до того, как низкие цены на нефть начали отражаться на экономике, цены на недвижимость уже начинали умеренное снижение. Как заявил haqqin.az известный азербайджанский эксперт, представитель консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев, этому способствовало ухудшение настроений на рынке, основанных на ожидании глубокого спада на рынке недвижимости.
Повлияло на это ощущение того, что состояние экономики в целом может ухудшиться. Рынок недвижимости один из лучших индикаторов состоянии экономики, и у нас он не стал исключением, отмечает эксперт. Цикл снижения цен длится уже более года и это достаточно длительный период.
У текущего кризиса много общего с тем, что происходило в 2008 году. Оба кризиса случились на фоне ухудшения ситуации в экономике, которое было связано с падением цен на нефть. Да и темпы снижения цен на недвижимость схожи. И тогда, и сейчас они составили в долларовом выражение в среднем минус 30-35%. Но текущий кризис пока не завершен. Однако и в 2008, и сейчас факторы формирования цен все же отличаются.
О чем речь? Во время кризиса 2008 года курс маната к доллару США оставался стабильным. А в результате кризиса, начавшегося еще в 2014 году, в февраля 2015 года произошла 33% девальвация национальной валюты. В результате этого впервые за очень долгий период времени цены на недвижимость в манатном и долларовом эквиваленте двинулись в противоположных направлениях, отмечает Рашад Алиев. По его словам, сразу после девальвации, ценовые предложения в манатном эквиваленте взлетели, а в долларовом – снизились.
Спустя месяц цены возобновили падение в обеих валютах. Дело в том, что в начале 2008 года на фоне экономического бума цены на недвижимость были искусственно раздуты. А перед падением цены так и не смогли стабилизироваться на этих уровнях. Но в 2014 году цены упали с уровней, на которых они стабильно находились достаточно долгий период времени.
Конечно же, исключение составляют дешевые квартиры: цены на них взлетели на фоне работ по сносу ветхого жилья в Баку. Но, как подчеркивает Рашад Алиев, самым интригующим моментом является то, что во время кризисов 2008 и 2014 годов цены падали именно с многолетних пиковых значений.
В 2008-ом году в течение года ипотечного кредитования не было. Процесс был приостановлен в 2007 году и возобновлен только в июне 2009-го. Поэтому в период кризиса ипотечное кредитование не оказывало рынку поддержку, чего нельзя сказать про 2014 год. Далее, в период кризиса 2008 года инвестиционная привлекательность недвижимости хоть и пошатнулась, но оставалась высокой. Поэтому тогда цены на коммерческую недвижимость менялись меньше всего.
«Стоит также отметить, что в тот период за операциями на рынке недвижимости не было налогового контроля. А сейчас инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости значительно снизилась и это очень сильно ударило по ее цене. В 2008 году был более высокий физический спрос на коммерческую недвижимость и жилье. Структура экономики в 2008-м и 2014-м также отличалась. В настоящий момент доля ненефтяного сектора в экономике намного выше. А это в свою очередь указывает на то, что рынок должен быть более устойчив к падению», – отмечает Р.Алиев.
По его словам, на данный момент есть много факторов, которые дополнительно поддерживают рынок. Например, объем денежного капитала сейчас намного больше. «С другой стороны беспокойство в отношении банковского сектора также влияет на рынок. Конечно, эти факторы не способны были переломить тренд, но они есть. Есть и другие различия. Например, структура и объем рынка, объем ВВП, уровень кредитования и т.д. В кризисах 2008 и 2014 года цены по сегментам рынка менялись по-разному. Есть некоторые интересные моменты по 2008 году.
Так, в июне 2009 года Ипотечный фонд после долгого отсутствия вернулся на рынок. С 1 июня 2009 года до 31 декабря того же года, то есть в течении 7 месяцев, были выданы кредиты примерно 1800 гражданам на сумму в 76 млн. манатов. Для того периода по отношению к объему рынка (с учетом низких цен и низкой ликвидности) это были серьезные деньги. «Вы только представьте, за 7 месяцев 2009 года было выделено средств больше чем за 2006 и 2007 годы (75,8 млн манатов) вместе взятые. Не случайно, что рост цен на квартиры пришелся именно на этот период.
По другим сегментам рынка рост цен начался намного позже. Другим интересным фактом является то, что когда в июне 2009 года цены на квартиры под влиянием ипотечного кредитования начали расти, стоимость нефти марки BRENT составляла 65-72 доллара. А к концу 2009-го года, когда продолжался застой в других сегментах рынка недвижимости, цены на нефть уже были выше 70 долларов. То есть, эффект роста цен приходил очень медленно. Это уже информация для тех, кто так сильно ждет роста цен на нефть, надеясь, что это быстро переломит ситуацию. Улучшение настроений на рынке может вызвать и, даже вероятно, рост, но надолго ли?! Или же до какого уровня должны подняться цены на нефть, чтобы завести рынок?» – отметил Р.Алиев.