Приведет ли долларизация к повышению цен на недвижимость?
Как сообщает AZE.az, падение доверия к национальной валюте активизировало долларизацию экономики Азербайджана. Особенно сильно данная тенденция проявляется на рынке недвижимости. Большинство владельцев имущества отказываются совершать сделку в национальной валюте. Какие последствия повлечет за собой долларизация?
В интервью echo.az эксперт по недвижимости, независимый оценщик Рашад Алиев, долларизация не приведет к повышению цен, так как на рынке продолжительное время наблюдается спад спроса. Платежеспособность покупателей оставляет желать лучшего. "Стагнация на рынке недвижимости наблюдается. Конечно, операции по купле-продаже не приостановлены, но состояние рынка с начала 2015 года на низком уровне. Можно сказать, что спад произошел больше, чем на 50%", – заметил Р. Алиев. По мнению эксперта, в настоящее время на рынке наблюдается процесс ценообразование.
"Продавцы фиксируют стоимость имущества в долларовом выражении. Несмотря на то, что в документах операция производится в манатах, в действительности сделки совершаются по курсу доллара. Покупатель перечисляет на счет продавца определенное количество национальной валюты, а тот, в свою очередь, конвертирует сумму в иностранную. Но проблема заключается в том, что сегодня такую операцию невозможно осуществить. В связи с этим на рынке творится неразбериха.
Напомню, в 90-е годы в Азербайджане операции на рынке недвижимости производились исключительно в иностранной валюте, тогда проблем не было, поэтому я не вижу повода для волнений. Долларизация недвижимости не несет никаких рисков, вопрос только в свободном доступе к валюте США.
Отмечу, на рынке все еще можно встретить предложения за манаты, не приравненные к курсу доллара. Конечно, просят за недвижимость большую сумму, чем до девальвации, но "накрутка" небольшая", – сказал Р. Алиев.
В свою очередь, генеральный директор консалтинговой компании MBA LTD Нусрет Ибрагимов также подтвердил, что на рынке недвижимости, особенно жилой, сегодня сложились неблагоприятные условия, покупательский спрос падает. Необходимо стабилизировать курс национальной валюты для оживления активности населения на рынке недвижимости, считает эксперт.
"Цены на недвижимость в манатах, скорее всего, останутся на прежнем уровне, а в долларах мы будем наблюдать резкое падение относительно начала декабря 2015 года, когда средняя цена в жилом сегменте составляла в среднем, по нашим оценкам, 1545 долларов за квадратный метр.
Наверно, к концу 2016 года мы будем иметь среднюю цену в долларах на уровне 800-900 USD за один квадратный метр. Снижение составит 80-85% в сравнении с данными на 1 декабря 2015 года".
Отвечая на вопрос, "Какие меры, кроме ипотеки, могут повысить возможности населения по приобретению недвижимости в стране?" Н. Ибрагимов сообщил, что для начала необходимо стабилизировать курс маната.
"Потому что, пока мы не будем иметь стабильную национальную валюту, люди будут находиться "в режиме ожидания". Более того, граждане будут стараться при первой возможности вывозить свой капитал за рубеж, в более стабильные государства, предположим, в Турцию, в страны Восточной Европы или другие.
Первым делом необходимо укрепить манат, чтобы вернуть людям ту уверенность, которую мы имели года полтора назад. Пока этой уверенности не будет, население вряд ли станет вкладывать свои деньги в недвижимость. Первым делом надо добиться устойчивого курса, а потом все образуется", – сказал он (Sputnik Азербайджан).
Между тем в декабре 2015 года на первичном рынке недвижимого имущества по городу Баку средняя цена на квартиры под маяк снизилась на 1,03% – с 968 долларов/кв.м до 958 долларов/кв.м, в национальной валюте – с 1 016 манатов/кв.м до 1 006 манатов/кв.м, передает haqqin.az.
Как говорится в ежемесячном отчете мониторинговой группы консалтинговой компании MBA Ltd., 20,8% предложенных на первичном рынке квартир составляет дешевое жилье по цене менее, чем 700 долларов/кв.м.
Большая часть в портфеле предложений приходится на квартиры по средней цене 700-1 000 долларов/кв.м (50,3%). Квартиры по цене 1 000-1 300 долларов/кв.м составляют 12,7% от общего объема портфеля предложений. Остальные 16,2% приходится на дорогие квартиры по цене выше 1 300 долларов/кв.м. В этих сегментах средняя рыночная цена равна 609 долларам/кв.м, 832 долларам/кв.м, 1 091 доллару/кв.м и 1 687 долларам/кв.м соответственно.
За отчетный месяц в общем портфеле предложений квартир под маяк абсолютное большинство составляют Насиминский, Хатаинский и Ясамальский районы, на долю которых приходится 70,6%. На первичном рынке жилья наиболее высокая цена за квадратный метр предлагалась за четырехкомнатную квартиру "под маяк". Стоимость расположенной в Насиминском районе возле станции метро "28 Мая" квартиры общей площадью 218 кв.м составила 2 800 долларов/кв.м. Самая дешевая квартира была зафиксирована в поселке Забрат Сабунчинского района. Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке общей площадью 58 кв.м составила 400 долларов/кв.м.
В течение месяца снижение цен зафиксировано в Абшеронском, Бинагадинском, Низаминском, Наримановском, Сабунчинском, Сабаильском и Хатаинском районах, относительное повышение цен – в Сураханском, Насиминском, Ясамальском и Сабунчинском районах. На рынке квартиры по цене ниже средней стоимости (958 долларов/кв.м) составили 65,9% общего портфеля предложений.
Среднее количество комнат в новостройках составило 2,48, средняя площадь жилья – 114,44 кв.м, средняя цена одной комнаты – 48 тыс. долларов, средняя стоимость квартиры – 119,2 тыс. долларов.
Падение цен на рынке недвижимого имущества в Азербайджане, которое началось в 2009 году, продолжится и в I квартале 2016 года, сказал Trend исполнительный директор Общественного объединения участников рынка недвижимого имущества Эльнур Асадов. По его словам, в настоящее время на рынке недвижимости Азербайджана наблюдается некоторое затишье, что связано в основном с падением цен на нефть. "Но это не является основополагающим фактором.
Существуют и другие причины, которые также в достаточной степени повлияли на ценообразование. В качестве примера можно привести массовый снос построек и выплату государством компенсаций гражданам. Люди, получившие компенсации, ожидают дальнейшего падения цен на недвижимое имущество.
С другой стороны, появление на рынке новых построек еще больше способствовало падению цен на недвижимость", – сказал он. Рост цен на рынке недвижимости, как сказал Асадов, пришелся на период 20072008 годов, после чего цены начали снижаться. "Прогнозировать дальнейшее поведение рынка в нынешних условиях достаточно сложно. Однако мы ожидаем, что эта тенденция сохранится и в I квартале 2016 года", – сказал исполнительный директор.